En España, el marco legal que rige el mercado de los alquileres se basa en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En ella, se establecen los derechos y los límites que existen y que deben respetar tanto los propietarios como los inquilinos de dichas viviendas.
Una de las dudas más comunes a las que se enfrentan los inquilinos surge cuando la vivienda cambia de propietario mientras tenemos un contrato de alquiler en vigor. La respuesta a esta duda se encuentra en el Artículo 14 de dicha ley, que establece qué derechos se deben respetar cuando se produce un cambio de propietario y cuáles son las situaciones en las que debemos recibir una indemnización.
La duración del contrato se debe respetar
En dicho artículo, se explica que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato”. Es decir, el nuevo propietario de la vivienda está obligado a mantener las condiciones del contrato que ha firmado el inquilino siempre y cuando se encuentre dentro de los primeros cinco años del contrato (siete en el caso de que el propietario sea una persona jurídica).
Ahora bien, el escenario cambia radicalmente para contratos cuya duración pactada sea superior a cinco años (o siete, si el arrendador es una empresa). En esta situación, el nuevo propietario de la vivienda tiene que respetar el contrato hasta alcanzar dicho plazo. Si decide finalizarlo una vez cumplido el periodo, el inquilino puede exigir al propietario una indemnización económica equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que quede por cumplir por encima del quinto año obligatorio.
Lo más importante de este proceso es que no es el propietario actual el que debe asumir esta indemnización: la responsabilidad recae sobre el anterior y es una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que excedía el plazo de cinco años. Es decir, si el contrato firmado contemplaba siete años, el antiguo propietario de la vivienda deberá abonar dos mensualidades al inquilino.
La única excepción que contempla la ley
En el mismo artículo ya referenciado también encontramos la que es la única excepción en la que una vivienda puede cambiar de dueño y que el inquilino se tenga que marchar antes del plazo firmado sin que exista derecho a indemnización, siempre y cuando se respete el mínimo legal de cinco años.
Si ambas partes, propietario inicial e inquilino, añaden una cláusula que contempla que en caso de enajenación de la vivienda se extingue el arrendamiento sin derecho a indemnización, el nuevo propietario únicamente deberá respetar el periodo de alquiler “durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años”. Superado este plazo, el inquilino deberá abandonar el inmueble y ninguno de los propietarios (ni el actual, ni el inicial) deberá abonar ninguna indemnización.
Cómo solicitar la indemnización
El proceso para reclamar una indemnización por extinción anticipada del contrato tras un cambio de propietario debe cumplir una serie de pasos:
- Recopila toda la documentación necesaria: Es decir, el contrato de arrendamiento y las comunicaciones del nuevo propietario.
- Calcula el importe: Debe ser de una mensualidad de la renta por cada año que falte hasta cumplir el contrato.
- Ponte en contacto con el anterior propietario: Es él el que debe realizar el abono.
- Envía una reclamación por burofax: Tienes que plasmar con exactitud todos los datos.
- Conserva todos los justificantes de envío y de entrega.
- Consulta con un abogado si no llegas a ningún acuerdo.
- Presenta una demanda: Si no recibes el importe al que tienes derecho, acude a la vía judicial.
- Aporta todas las pruebas: Aporta todas las pruebas necesarias para que el juez dicte una sentencia favorable.
